بورس املاک در ایران | از رویا تا واقعیت

راه اندازی بورس املاک اگر چه از ساحت نظر به عرضه عمل راه یافته اما همچنان چگونگی مکانیسم راه‌اندازی این بازار، چالش اصلی در این زمینه است. نوشتار زیر از این زاویه به موضوع بورس املاک پرداخته است.

به گزارش عطنا، تیر امسال بود که خبر تاسیس پنجمین بورس کشور یعنی بورس املاک و مستغلات روی خروجی سایت‌های خبری قرار گرفت. بورسی که مدت‌هاست حرف از تاسیس آن در محافل مختلف شنیده می‌شود. به جهت شفاف‌سازی ماهیت این بورس و کارکرد آن، خانه اندیشمندان علوم انسانی مصاحبه‌ای به صورت لایو در اینستاگرام با حسن بان، دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران در تاریخ 12 آبان ترتیب داد. تحصیلات وی در حوزه مالی و بانکداری است. نشست پیش‌رو به دنبال این است که در موضوع اقتصاد مسکن و جایگاهی که بورس املاک می‌تواند در این چارچوب داشته باشد، صحبت کند. متن کامل این نشست در پی می‌آید:

پرسش: در پرسش نخست می‌خواهیم در خصوص فعالیت‌هایی که اتفاق افتاده است، برنامه‌هایی که هست و اینکه این بورس در آینده بازار مسکن و اقتصاد مسکن چه نقشی خواهد داشت، توضیح بفرمایید.

حسن بان:‌ اگر اجازه دهید در ابتدا یک تصویر کلی از بورس املاک و بحث اقتصاد کلان را مطرح می‌‎کنم و بعد هم توضیحات کوتاهی در مورد مکانیزم‌های اجرایی ارایه خواهم داد. بورس املاک عملاً امسال از اردیبهشت رسانه‌ای شد و جناب آقای رئیس جمهور به وزرا گفته بودند بورس املاک را هر چه سریع‌تر راه بیندازید. شورای عالی بورس هم از اردیبهشت تا مرداد امسال جلسات متعددی داشتند و نهایتا در شورای عالی بورس مصوب شد که ما یک بورس پنجمی به طور مستقل داشته باشیم به نام بورس املاک و مستغلات. چه بسا در میانه راه ممکن است اسمش هم عوض بشود. علی ای‌حال قرار است مشاورینی به کمیته موسسین کمک بکنند. عملا شرکت مشابهی تعیین شد که به هیئت مدیره سازمان بورس مستنداتی را ارائه می‌کند. من سعی خودم بر این است که در این چند ماه به رسانه‌های مختلف، رسانه‌های تصویری و به ویژه اندیشکده علوم انسانی تصویر روشنی در این‌باره ارائه کنم تا یک تصویر شفاف‌تر و بهتری از بورس املاک ارائه کنیم و بگوییم تاثیر آن در اقتصاد کلان، اقتصاد خانوار و تامین مسکن چه می‌تواند باشد. اگر اجازه دهید من به حدود پنج شش سال پیش برگردم، بلکه پیش‌تر از آن، به حدود سال 78-77 که ایده بورس املاک ارایه شد و تقریبا همه هم مخالف بودند. پایان نامه خود من در دانشگاه علامه طباطبایی درباره تامین مالی املاک و مستغلات با دو استاد بزرگوار آقای دکتر حسین عبده تبریزی و آقای دکتر محمدهاشم بت‌شکن بود.

بعد از آن، تحقیقات بازاریابی که انجام دادیم و دیدیم چنان پتانسیلی به دلیل حجم و اندازه بازار و به خاطر ابزارهایی که در بازار پول و سرمایه داریم و هم به خاطر صبغه و علاقه‌ای که مردم دارند، وجود دارد؛ یعنی بازار این پذیرش را دارد که در چنین دارایی‌هایی وارد شود و سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم انجام دهد. عملا مطالعات به صورت جسته گریخته تا سال 93 ادامه پیدا کرد. سال 93 به مدلی از بورس املاک رسیدیم که در دنیا وجود نداشت.

واقعیت این هست که سازوکارهای اقتصادی در ایران ما (در بازار پول و سرمایه)، در اقتصاد مالی و غیرمالی باید متناسب با خودش طراحی شود. مطالعه کشورهای دیگر خوب است اما در ایران ما نهادها یا بانک‌های توسعه‌ای به مانند آلمان یا ژاپن هنوز نداریم.

بانک‌هایی که به بانک‌های توسعه‌ای معروف هستند عملا بانک تخصصی هستند نه بانک توسعه‌ای و قدرت و توان ندارند. به خصوص در بخش املاک، مستغلات و مسکن. اتفاقی که افتاد این بود که کل سیستم پولی و بانکی و بازار سرمایه‌ ما حدود 7-8 درصد از نیاز تامین مالی املاک و ساختمان و مسکن را نتوانست تامین کند؛ با همه این، اوراق تسه‌ای که تعریف شد، پول‌هایی که به بانک مسکن تزریق شد برای مسکن مهر و دیدیم مستقیم نتوانست این پتانسیل را برآورده کند.

قبل از انقلاب یک سری موسسات اعتباری‌ای بودند داخل سیستم بانکی کار می‌کردند و این‌ها بعد از انقلاب ادغام شدند با بانک رهنی آن زمان و شد بانک مسکن. جالب است بدانید آن گردش مالی 7 تا 8 موسسه خصوصی منطقه‌ای که بودند را نگاه می‌کنیم می‌بینیم تجهیز منابعی که انجام دادند نزدیک هشت برابر تجهیز منابعی بود که یک بانک دولتی به اسم بانک رهنی انجام داده بود و از قبل آن، شهرک‌هایی مثل شهرک اکباتان، ملک شهر اصفهان و خیلی پروژه‌های دیگر مسکونی و غیرمسکونی راه‌اندازی شد.

شورای پول و اعتبار بانک مرکزی یک دستورالعملی را سه چهار سال پیش تدوین کرد که از این به بعد، اگر کسی خواست مجوزی برای موسسات تخصصی اعتباری مسکن به صورت منطقه‌ای بگیرد، بیاید مجوزش را بگیرد. یکی از بندهایی که آنجا آمده، این است که این موسسات برای بازار ثانویه‌شان و برای تزریق اعتبارشان اوراق‌شان را بتوانند در بورس معامله کنند.

پس ما در چنین ساختاری به سر می‌بریم که یک سری ابزارهایی است که یا استفاده نشده یا هنوز عملیاتی نشده است. مشابه آن هم در بازار سرمایه چنین ابزارهایی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان داریم که شکست‌خورده و یا تقریبا یا دستوری بودند یا صندوق‌های پروژه که یک مورد هم بیشتر نداشتیم و آن تسویه حساب بود.

پس باید ارزیابی‌هایی انجام می‌شد که ببینیم در کجا قرار داریم و اقتصاد ما با این ابعاد حدود 400 میلیارد دلاری چگونه می‌تواند بخشی از اقتصاد مسکن، املاک و مستغلات و بخش اقتصاد پروژه‌ها را پوشش دهد، عملاً بازار پول و سرمایه در این زمینه موفق نبودند. بانک‌ها محدودیت‌هایی داشتند، خیلی‌ها نمی‌توانستند وارد پروژه‌ها شوند، کارفرما کسی بود که دولت بود و نمی‌توانست این کارها را اداره کند و عملاً کسی طرحی نداده بود.

یک نکته دیگری هم پیش آمد و آن املاک مازاد دولت بود که در قانون‌های بودجه این را به وزارت اقتصاد سپرده بودند که شما مسئول امور مالی و دارایی مملکت هستید و این املاک را شناسایی کنید و بفروشید. در روش‌های مرسومی مثل مزایده، عرضه وجود داشت، سمت تقاضا هم چند نفر می‌توانستند خریداری کنند،، عملاً به یک نقطه بهینه و مطلوبی نمی‌رسیدیم که بتوانیم این املاک را حذف کنیم.

خب چه کاری می‌شد انجام داد؟ از یک منظر بعضی‌ها فکر می‌کنند قرار است در بازار سرمایه انجام شود ولی وقتی بیشتر مطالعه می‌کنیم می‌بینیم اگر ما اقتصادی داشته باشیم که در آن عرضه و تقاضا و نهادهای مالی تعریف می‌شوند، تکنولوژی‌ای ایجاد شده به اسم اقتصاد شراکتی انجام می‌شود. حالا اقتصاد شراکتی سنتی در دنیا مرسوم شده‌اند و در ایران هم چند تا خیریه به همین شکل مرسوم شده‌اند؛ به طوریکه هر کسی یک آجری از یک پروژه ساخت مدرسه را به عهده بگیرد یا به صورت بلاک‌چین و سیستمی که غیرمتمرکز باشد و مردم خودشان کارها را انجام دهند (یک پلتفرمی باشد که دولتی نباشد).

مثلا ما در بازار سرمایه اوراق صکوکی در مورد مگا پروژه‌ها داریم که جواب می‌دهد، به شرطی که هزینه‌ها را بتوانند پوشش دهند و دستورالعملی اعمال نشود که نرخ سودتان بیشتر از نرخ سود اوراق دولتی نباشد. ولی وقتی به پروژه متوسط می‌رسیم یعنی 50-100 میلیارد تومان اوراق صکوک نمی‌تواند آن هزینه‌ها را جوابگو باشد.

ما الان در یک موقعیتی هستیم که یک اقتصاد تقریبا ایزوله‌ای هستیم، خط اعتباری با بقیه بانک‌های جهان نداریم، روش‌های مرسومی که تا الان اجرا می‌شد برای ما عملیاتی نیست و نیاز به یک طرح نوینی داریم. برای طرح نوین هم اسمش را بگذاریم بورس املاک یا پلتفرم املاک یا بازار نظارتی املاک یا هر چیز دیگری. یک طرح اینطوری‌ می‌خواستیم که هم نقش دولت کمرنگ‌تر شود، هم دولت بتواند خودش بازی کند و سیاست‌گذاری انجام دهد، ولی اجرا و عملیات دست خود مردم باشد.

این توضیحاتی که الان دادم همه‌اش درباره بورس املاک است. سه تا موضوع را شما ابتدای مقدمه‌ای که گفتید، مطرح کردید. یکی این بود که بحث اقتصاد اسلامی را مطرح کردید که ما در اقتصاد اسلامی بحث اقتصاد تعاونی را داریم که تقریباً هم کشورهای دیگر که داعیه‌دار اقتصاد اسلامی هستند، کمتر کار کرده‌اند. این مباحث در ایران ما هم کار نشده است.

بعد از چهل و چند سال که از انقلاب اسلامی می‌گذرد و سه رکن اقتصاد دولتی، خصوصی و تعاونی در قانون اساسی آورده شده است، شما هیچ ساختار اقتصاد کلانی در اقتصاد تعاونی نمی‌توانید ببینید. یعنی ما یک وزارت اقتصاد یا بانک مرکزی‌ای داریم که حمایت‌هایی که داشته همه در سطح اقتصاد خُرد است. یعنی یک نهادی را تعریف کرده‌اند مثل بانک توسعه تعاون ولی وقتی محتوایش را می‌خوانید می‌بینید، نوعی اقتصاد اجتماعی است و وجهه اجتماعی‌اش غلبه پیدا کرده است.

آیا من اگر اقتصاد تعاونی را معادل اقتصاد شراکتی بگیرم و هم در اقتصاد کلان تعریف کنم و هم در اقتصاد خرد و آیا این بورس املاک می‌تواند محملی باشد برای رسیدن به این نتیجه و به این هدف؟ که به نظر من شدنی است و خیلی هم خوب است. یعنی ما در ایران یک قانون کلانی داریم و آن قانون کلان گفته است شما اقتصاد تعاون داشته باشد ولی وقتی قانو‌ن‌های زیرمجموعه‌اش را تعریف می‌کنیم، می‌بینیم که ماهیت و روح اقتصادی در آن تعریف نشده است. یعنی شما قانون تعاون جمهوری اسلامی را مطالعه می‌کنید، می‌بینید آنجا چیزی شبیه اتاق بازرگانی را تعریف کرده، چیزی شبیه اتاق اصناف تعریف کرده و در آخر یک اتاق تعاون تعریف شده که بیشتر شبیه یک سازمان صنفی است. عملا آن عملکرد اقتصادی یا آن حجم بازار یا طرح اقتصادی را که از آن توقع می‌رفته، نتوانسته است پوشش بدهد پس یک اسم خوب با یک عمق ضعیف دارد.

در بورس املاک می‌شود با این رویکرد جلو رفت یعنی بگوییم ما نیاز به یک سری قوانینی داریم تا مردم بیایند داخل بازی و کار شدنی باشد. پیشنهادی که اردیبهشت ماه به شورای عالی بورس داده شد که اگر قرار است یک بورس املاک راه بیفتد، به جای اینکه با تکنولوژی 30-40 سال پیش یک بورس متمرکز داشته باشیم با تکنولوژی‌های فعلی انجام دهیم و اگر قرار است ساختاری در یک سال دو سال آتی شکل بگیرد.

براساس فناوری نوینی که الان در دسترس ما است، تحریم هم نیستیم، دانشش هم داریم، بر این اساس بورس املاک را تعریف کنیم که در این بورس املاک مردم بتوانند با همدیگر تعامل داشته باشند، بتوانیم گردش‌های مالی ایجاد بکنیم، بتوانیم املاک مازاد دولت را بفروشیم، بتوانیم برای پروژه‌ها نقشه تامین مالی انجام بدهیم، بتوانیم اوراق بهادارسازی انجام دهیم و در نهایت این توانایی وجود دارد که توکنایز یا tokenize[1] کنیم. Token یک تفاوت ماهوی و اجرایی با security یا اوراق بهادار دارد و آن تفاوت به خاطر سیستم معاملات و برخی از تفاوت‌های دیگر دارد.

این‌ها را می‌گویم که یک تصویری ایجاد شود که ما از کجا شروع کردیم و به کجا رسیدیم. شورای عالی بورس هم این را تصویب کرد، بعد با نهادهای صاحب زمین همانند بنیادهای مختلف از آستان قدس تا بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، دانشگاه آزاد، وزارت آموزش و پرورش مذاکراتی انجام شد و همه این‌ها گفتند ما می‌توانیم بیاییم و می‌توانند این مشکل را حل کنند و می‌توانند پول‎هایی را که الان منجمد شده را در املاک آزاد کند.

به اضافه اینکه ما زمین‌های بسیاری داریم. اگر قرار باشد، دولت برای مردم در بافت فرسوده مسکن بسازد، تعریفش کند و یا قیمت‌گذاری کند، با بسیاری از ریسک‌ها مواجه می‎شود. چون دولت الان که پولی ندارد بخواهد پروژه‌ای بسازد ولی بخش خصوصی می‌تواند به طور مثال برای ساخت یک بیمارستان، برای تامین اجتماعی، زمین بیمارستان، طرح بیمارستان را بدهد و پروژه را در سه چهار سال بسازد. خرید تجهیزاتش را انجام دهد و به صورت BOT (روش ساخت- بهره برداری و انتقال) و هر مدل دیگری که در این بورس تعریف شده، 20 سال، 30 سال، 50 سال هم بهره‌برداری‌اش هم توسط همین سرمایه‌گذاری‌ها انجام شود.

این موارد همه به صورت مصداقی هستند؛ در واقع یکی از تفاوت‌های اصلی این بورس با بقیه بورس‌ها به ویژه با بورس کالا یا فرابورس و بورس تهران بر سر تعریف پروژه‌هاست که هیئت مدیره‌ این بورس با تصویب شورای عالی بورس با بخش غیردولتی غیر مالی است. شرکت‌های بزرگ و نامداری که از سازمان برنامه و بودجه رتبه پیمانکاری دارند و بخشنامه‌ها را براساس نیاز پروژه‌ها تعریف می‌کنند.

پرسش: در جایی آمده است حداکثر سهمی که سهامداران می‌توانند در بورس املاک داشته باشند، 2.5 درصد است.

حسن بان: پیشنهاد اولیه ما و پیشنهادی که الان اتفاق افتاده است، هر دو را عرض می‌کنم. پیشنهاد اولیه ما به شورای عالی بورس این بود که به جای این که یک بورس تاسیس شود، یک صندوق خصوصی تشکیل شود. اول به صورت یک صندوق خصوصی این را تست کنیم، بدانیم این چیزی که ما ادعا کردیم شدنی است یا خیر؟ بخش صنعت ساختمان تقریبا موتور محرک و لوکوموتیو قطار اقتصاد است.

می‌تواند اشتغال ایجاد کند، می‌تواند بقیه صنایع را به تحریک وا دارد، پس می‌تواند از اول به صورت بورس انجام شود و عملا از یک مرحله گذشتیم. گفتند باید بورس تاسیس شود. طبق قانون وقتی بورس تاسیس می‌شود هیچ شخصیت حقیقی و حقوقی اجازه ندارد بیش از 2.5 درصد سرمایه داشته باشد. الان سهم‌بندی‌ها انجام شده، 35 درصد بخش عمومی، همان نهادهایی که عرض کردم صاحب زمین هستند، به اضافه نهادهای سرمایه‌گذاری، بانک‌ها، هلدینگ‌های سرمایه‌گذاری و 35 درصد بخش فنی و اجرایی و احداث و اجرا که بیشتر ساختمان‌ساز هستند و راهساز. این می‌شود 70 درصد. این 70 درصد الان تامین شده، ولی هنوز واریز به حساب انجام نشده. یک سری بوروکراسی‌ها و تشریفات اداری بین سازمان بورس و سازمان ثبت شرکت‌ها وجود دارد، ولی 30 درصد هم باقی می‌ماند که احتمالا در فرابورس برای آحاد مردم پذیره‌نویسی شود. هنوز در مورد آن 30 درصد تصمیم‌گیری نشده که چه سقف و حداقلی داشته باشد، ولی مشخص شده که فقط اشخاص حقیقی می‌توانند شرکت کنند.

در واقع اسم این بورس، بورس مسکن نیست. بورس املاک و تامین مالی پروژه‌ها است. ما در بورس کالا، کالاهای استاندارد را معامله می‌کنیم. ملک استاندارد نیست. نکته دوم اینکه در بورس کالا شما کالا را از فرد a به فرد b می‌فروشید و پروژه تمام می‌شود، ولی اینجا پروژه تعریف می‌شود و مردم درگیرش هستند.

نظارت به دو شیوه است؛ نظارت سازمان بورس و نظارت هیئت مدیره بورس املاک. بورس املاک در حقیقت یک بورس اوراق بهاداری است. یعنی چون برای هر پروژه یک شرکت واسطه تعریف می‌شود، مردم اوراق آن شرکت واسطه را معامله می‌کنند پس از لحاظ ذاتی بورس اوراق بهاداری است که مشمول خیلی از معافیت‌ها همچون معافیت معاملات دوم و سوم می‌شود. شما همین الان اگر خبر داشته باشید مجلس دنبال این است کسانی که ملک دوم دارند، مشمول مالیات‌هایی بشوند که خوب هم هست ولی وقتی درباره بورس صحبت می‌کنیم و پول دارد به ازای یک دارایی واقعی، یک پروژه تخصیص داده می‌شود و عملا منجر به تورم و سفته بازی نمی‌شود. بازار ثانویه‌اش هم بازار خاصی است. به همین راحتی نیست که مثلاً شرکت‌های سهامی که ترازنامه‌شان را مطالعه می‌کنید بعد تخمین قیمت می‌زنید و معامله را انجام می‌دهید و ارزش را کشف می‌کنید، نیست. مدل بورس اینجا از لحاظ فنی متفاوت است.

پرسش: آیا بورس املاک مشمول تحریم‌ها می‌شود؟

حسن بان: این سیستم تامین مالی مشمول تحریم نیست. شما دانش ساخت و اجرا را دارید. زمین را دارید. سیمان و میلگرد را از بورس کالا می‌توانید پیش خرید کنید و هیچ مشمولیت تحریمی ندارید. همین الان داخل کشور بسیاری از قطعه‌سازان ما هستند که می‌توانند صفر تا صد یک پروژه را چه بیمارستانی، چه تجاری، چه مسکونی و چه شهرک‌های صنعتی را به عهده بگیرند، ولی هنوز به عملیات و اجرا نرسیده است.

نکته دیگری که شما ابتدای صحبت فرمودید به جز بحث بورس مسکن یک نکته دیگری هم هست که روی تعاریف پول در دنیا اثرگذار است. پول آن چیزی است که خون اقتصاد است و در رگ‌های اقتصاد جریان دارد و اگر این رگ اقتصاد فعلی ما در املاک لاکچری یا املاک مازاد دولت این پول فریز (بلوکه) شود، کل سیستم به هم می‌ریزد.

اقتصاد ایران در دو سال گذشته به دلیل شرایط تحریمی سقفش بسته شده است مثل گلخانه‌ای که داخل خودش باید اکوسیستم را تعریف کند. پس من اول این نقاطی را که گرفتگی عروق وجود دارد، در مورد این پول را حل کنم. دو کار می‌شود انجام داد؛ جراحی، که به نظر من هنوز جراح حاذقی پیدا نشده است که این جراحی اقتصادی را انجام دهد. راه دوم که راه اساسی و بنیادین است و الان دنیا هم به این سمت رفته که علاوه بر پول‌های فعلی که به پشتوانه دولت‌ها و به اعتبار بانک مرکزی چاپ می‌شود پول‌های دیجیتال جدیدی چاپ شوند. معروف‌ترینشان بیت‌کوین است. پول‌های دیجیتال دیگری هستند که به پشتوانه نفت، طلا و کالاهای اساسی تعریف شده اند و مشکل شرعی هم ندارند زیرا ما به ازای ارزی که منتشر می‌شود دارایی واقعی وجود دارد. یکی از این دارایی‌هایی می‌تواند املاک یا پروژه‌ها باشد.

تقریبا سه یا چهار سال است که این نوع از پول در دنیا آزمایش شده است. ما هم این آزمایش را در سال‌های 96 تا 98 انجام داده‌ایم. این بحث خیلی خاص‌تری است. نمی‌دانم چقدر در جریان هستید، رهبر انقلاب در سال 1369 اعلام کردند: اقتصاددانان درباره پول هم مطالعه کنند. پول را که در هر مکتب اقتصادی تعریف و مطالعه کنید، در همان تعریف اولیه، ارتباط مستقیمی به نرخ بهره دارد. بعد در بقیه ساختارها و مباحث همچون بانک مرکزی، سیستم کنترلی، سیاست‌های پولی  نیز این ارتباط را می‌یابیم. عملا ما در 40 سال گذشته هیچ کاری در مورد تعریف پول انجام نداده‌ایم. همایش برگزار کردیم، مقالات ریز و درشت نوشتیم، ولی کار اجرایی نکردیم. البته در جهان هم هیچ‌کسی مطالعه به این کار را ورود نکرده بود، به مدد تکنولوژی، خارجی‌ها به تازگی روی مطالعه پول جدید که پشتوانه یک دارایی داشته باشد، ورود کردند. دارایی مزبور مممکن است دیجیتال یا فیزیکی همانند ملک باشد و این پول‌ها به پشتوانه آن دارایی، قدرت و ارزش بدست می‌آورند و آن قدرت و ارزش این قابلیت را دارد که پول جدید تعریف کنید.

اگر روزی بورس املاک در ایران راه‌اندازی شود، اوراق بهاداری که در این بورس املاک معامله می‌شود، قابلیت این را دارد که به صورت پول تعریف شوند. اتفاقی که در دنیای امروز افتاده و در دو سه ماه آتی در دنیا انجام می‌شود، این است که این پول‌های جدید توسط صندوق بین المللی پول و بانک جهانی ارایه می‌شوند، البته تفاوتی است. بانک‌های مرکزی به دنبال این هستند که رمز ارز رایج (Cryptocurrency)[2] به اعتبار خود بانک چاپ کنند؛ یعنی می‌گویند بانک مرکزی تا حالا به اعتبار خودش پول کاغذی چاپ کرده، حالا با اعتبار خودش پول دیجیتال چاپ می‌کند. این یک نوع از مدل به رسمیت شناختن ارزهای دیجیتال است. مدل دیگر این است که بانک مرکزی بر آن نظارت می‌کند، ولی در تولید و خلق آن همانند بیت‌کوین هیچگونه نظارتی ندارد. در کشورهایی همانند چین و امریکا روند انتشار ارز دیجیتال شروع شده و در 3 ماه آتی از آن‌ها رونمایی می‌شوند. اتفاقی که اکنون بانک‌های مرکزی انجام می‌دهند یک رمز ارز رایج یا به نوعی یک دیجیتال کوپنی است که در بستر بلاکچین تعریف شده است، اما صاحب سیستم خود بانک‌های مرکزی‌اند.

علی ای‌حال می‌خواهم بگویم با راه‌اندازی بورس املاک و اوراق بهاداری که در این بورس املاک معامله می‌شود، می‌توان در یک اقتصاد اسلامی پول جدیدی را تعریف کرد و یک رمز ارز ملی و شرعی داشت که با توسعه آن می‌توان به کشورهای دیگر هم نیز تسری داد. اما اینکه در عمل این رویاپردازی چقدر شدنی است، بستگی به آینده دارد.

نکته دیگر اینکه، یکی از ضرورت‌ها در بورس املاک به گردش مالی مربوط است. از دیدگاه بنده در جایی که بتوانیم با ایجاد گردش مالی، دارایی‌های فریز شده را آزاد کنیم و رودخانه مالی و پولی به جریان بیفتد، بورس املاک و مستغلات است. همانطور که قبلا گفتم، ما از سال 87 این ایده را مکتوب داشتیم، اما در سال 93 عملیاتی شد. سال 96 ایده‌های اینچنینی از سوی بانک مرکزی موافقت شد، اما اینکه چرا امسال این ایده‌ها پذیرفته شد، یک دلیلش ملاحظات و محدودیت‌های سیاست‌گذاران بود. در بورس لندن مقرراتی وضع شد که بورس املاک جدای از بورس‌های دیگر فعالیت کند و سال گذشته بورس املاک لندن شروع به فعالیت کرد. بورس املاک در بازار پیشرفته مالی با محدودیت‌ها و تحریم روبه‌رو نمی‌شود، همین تجربه جهانی ترس سیاست‌گذار را در ایران کم کرد تا معلوم شود که در ایران هم می‌شود کار عملیاتی انجام داد.

بورس املاک در کشورمان را لزوما نه برای تعریف پول جدید، بلکه به عنوان ضرورت گردش مالی‌ راه اندازی کرد. به خاطر تفاوت‌ بین کالاهای عرضه شده همگن و ناهمگن و یا سیستم کشف قیمت متفاوتی که این بورس با سایر بورس‌ها دارد، راه اندازی آن شاید ضروری و لازم بنماید. کسانی هم که در بازارهای سرمایه هستند یا حسابدارند یا مدیریت مالی خوانده‌اند یا اقتصاد خوانده‌اند، می‌دانند ما خیلی پروژه‌های مالی نداریم، در بانک‌‌ها افرادی هستند که کارها را خوب بلدند، ولی در بازار سرمایه نداریم و خیلی هم استقبال نشد. پس محمل و کانونی که تخصصی تامین مالی پروژه و تامین مالی فروش املاک را داشته باشد، نداریم. به همین خاطر راه اندازی بورس املاک ضروری می‌نماید.

حالا برای اینکه به این ضرورت برسیم و بهترین راهکار چیست؟ ما دو شیوه داریم؛ شیوه اول این است که ببینیم بقیه چه کار کردند و همان تجربیات جهانی را عینا در کشورمان پیاده سازی کنیم یا اینکه در شیوه دیگری یک هیئت و یک شورای سیاست‌گذاری تصمیم بگیرد بورس املاک در دستور کار قرار گیرد و  کار عملیاتی آن آغاز شود. البته ممکن است کار شکست بخورد یا اینکه موفق شود؛ حتی ممکن است در شیوه ناموفق بسیاری از سرمایه‌های کشور هزینه این پروژه شود، اما در نهایت، تجارت و سرمایه از بین برود. مثال خیلی غامض و معروف در این باره، قانون بانکداری بدون ربا است. این قانون قبل از اینکه ساختارها تایید شده باشد، تصویب شد. برای تصویب یک قانون، مذاکره‌های زیادی با هزینه‌های بالایی انجام شد اما در اجرا و عمل به اهداف نرسیدیم. به طور مثال، از 15 عقود اسلامی و معاملاتی، تنها یکی از آن‌ها قابل استفاده است، پس معلوم است سیستم خوب طراحی نشده که نتوانستیم از عقود دیگر استفاده کنم، یا اینکه سیستم بر بستر اشتباهی شکل گرفته که نتوانستیم از آن ابزارهای مالی اسلامی استفاده کنیم.

در سال 84 سازمان بورس و اوراق بهادار همزمان با قانون جامع بازار سرمایه ایجاد ‌شد و مجموعه‌ای از عقود (چه استقراضی و چه اشتراکی در بازار سرمایه) بر اساس فقه شیعه تدوین که از بسیاری از آن‌ها نیز استفاده می‌شود. خیلی از آن‌ها هم شاید جلوتر از بازارند. بازار شاید به آن بلوغ نرسیده است. پس این تعریف کردن باعث می‌شود سرمایه‌ها از بین بروند. این مساله باعث می‌شود شما یک پروژه ملی را تعریف کنید، بعد به کل‌ نهادها بگویید از این به بعد با این منطق کار کنید و کل نظام و چرخه اقتصاد را بر آن اساس بچینید، اما در نهایت شکست بخورد. اینکه چرا در 40 سال گذشته عیوب سیستم خودش را نشان نداده، به خاطر این بوده که ما نفت داشتیم، نفت را می‌فروختیم و هزینه ناکارآیی‌ها و غیر بهره‌وری‌های سیستمی می‌کردیم. همه می‌دانند سیستم درست کار نمی‌کند و خیلی‌ها هم از سیستم ناراضی بودند. در واقع منطق ندارد که من پولم را به بانک بدهم و بعد خود بانک، پول را به یک نفر دیگر بدهد و بگوید خود شما به عنوان وکیل من، بر پروژه‌ها نظارت کنید و بسیاری از مکانیزم‌های اینچنین که بد تعریف شده‌اند. آیا در مورد بورس املاک هم باید چنین کاری را می‌کردیم. یعنی می‌آمدیم می‌گفتیم می‌خواهیم یک  تجربه جهانی را بر طبق آن تجربیات داخلی همانند فرابورس یا بورس انرژی در کشورمان پیاده‌سازی کنیم و دوباره از همان در قدیمی به یک راه جدید برسیم که مطمئناً جواب نمی‌داد. یعنی اگر دوباره همان راه قدیمی را برویم، به همان مقصد قبلی می‌رسیم. اگر یک در شکسته کهنه‌ای را باز کنیم، دوباره به همان راهکار می‌رسیم و این درحالی بود که باید یک راهکار جدیدی خلق می‌کردیم.

راهکاری که به آن رسیدیم این بود که به جای اینکه بورس املاک را با ترجمان خارجی پیاده‌سازی کنیم، شیوه توسعه آن را از تجربیات جهانی وام بگیریم. شیوه توسعه را از مهندسان وزارت نفت خودمان که شیوه مرسومی هم هست، وام گرفتیم. در روش توسعه‌ای ما که سازمان ناسا آن را ابداع کرده است، طرح‌های جدیدی برای اینکه قابلیت عملیاتی داشته باشند، در فازهای مختلف تعریف و در فازها، آمادگی و فناوری تست می‌شد. در هر مرحله هم میزان ریسک و سرمایه عملیاتی هم مورد سنجش قرار می‌گرفت. در روش توسعه‌ای ابداعی اگر برای پروژه‌ها چند صد میلیارد تومان هزینه شود و پروژه به شکست خورد، همه پول هدر نمی‌رود. اما ما برای بورس املاک به چه فناوری‌هایی نیاز داریم. آیا ما از لحاظ حقوقی، شرکت‌هایی داریم که بتوانیم اینچنین معامله کنیم یا همچنان نواقصی داریم. این موضوع را باید قدم به قدم آزمایش می‌کردیم تا به این فناوری برسیم.

آیا پتانسیل و حجم این پروژه با درآمدهای مردم مطابقت دارد، چند درصد مردم پول اضافه دارند تا بیاورند و حاضرند طلای‌ خود را بفروشند، یورو و دلارشان را بفروشند و از نفع یا ضرری که در بورس اوراق بهادار می‌دهند چشم بپوشند و وارد بورس املاک شوند. آیا این پتانسیل در میان مردم وجود دارد؟ قرار بود این طرح بین سال‌های ۹۳ تا ۹۶ در شهرداری تهران به صورت پایلوت اجرا شود که همزمان با تغییر و تحولات مدیریتی در شهرداری، عملیاتی نشد. در شرایط فعلی باید فاز ۷ و ۸ و ۹ را برای بورس املاک انجام دهیم، تا طبق برنامه پیش رویم.  شورای عالی بورس گفته است از فاز ۷ بگذریم و وارد فاز ۸ شویم و بورس تاسیس شود، اکنون در این مرحله هستیم. فرض کنیم همین فردا سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز بورس املاک را صادر کند، پذیره نویسی انجام شود و سه چهار ماه زمان ببرد تا دستورالعمل‌ها به تصویب سازمان بورس و اوراق بهادار برسد. این خودش یک پروژه یک ساله است. فرض کنید فاز هشتم پروژه بورس املاک 2 سال طول بکشد و فاز نهم چیزی حدود ۳ تا ۵ سال طول بکشد.

پرسش:  موضوع مهمی پیش می‌آید و آن این است، از موقعی که موضوع بورس املاک مطرح شده است، با توجه به اینکه در این بورس می‌شود متری خرید کرد، این دغدغه پیش آمده که از ناحیه بورس املاک سوداگری و سفته بازی زیاد شود.

حسن بان: ببینید در بازار سرمایه چرا قیمت‌ها بالا می‌رود؟ آیا فولاد مبارکه منتفع می‌شود؟ خیر. در بازار سرمایه از سویی ثروت معامله‌گران و سهامداران افزون می‌یابد و از سوی دیگر تامین مالی شرکت‌ها انجام می‌شود؛ بدین معنا که وقتی اوراق بهادار قیمت‌گذاری می‌شوند و قیمت نوسان پیدا می‌کند؛ ثروت کسی که دارایی سهام دارد، بالا و پایین می‌شود.  وقتی من بورس املاک را از بازار سهام تفکیک می‌کنم و ساختاری جداگانه به اسم بورس املاک برای آن تعریف می‌کنم به خاطر خاصیت ذاتی که املاک و پروژه‌ها دارند، (اصطلاحاً می گوییم لش[3] هستند) شما هر روز می‌توانید در این بورس سفته بازی کنید.

نکته دیگر اینکه پولی که در مرحله تامین مالی پروژه‌ها تزریق می‌شود، مستقیماً به یک پروژه وصل می‌شود و البته حاشیه سود مشخصی دارد. اگر بخواهد اوراق مبتنی بر آن ملک را گران کند، یا باید تورم املاک بالا رفته باشد، یا اینکه قرارداد اجاره افزایش یابد. نکته بعدی اینکه، کف معاملات در بورس املاک  ۲۵ میلیون تومان است که البته ممکن است تا زمان تأسیس آن به 30 یا 40 میلیون تومان هم برسد. این موضوع باعث می‌شود سفته بازی در آن به راحتی انجام نگیرد. مثال مشابه آن را می‌گویم؛ زمانی در ایران قرارداد فیوچرز (آتی)[4] سکه و طلا ایجاد شد، خیلی هم در مقام پوشش‌دهنده ریسک به ما کمک کرد. البته به این بهانه که قراردادهای فیوچر طلا و سکه به بازار فیزیکی سکه و طلا سیگنال افزایشی می‌دهند، جلوی آن را گرفتند، نه اینکه مشکل شرعی یا هر مشکل دیگری داشته باشد. آیا از زمانی که قراردادهای فیوچرز (آتی) طلا و سکه دیگر در بازارهای ما قابل معامله نبودند، قیمت سکه و طلا افزایش نیافت؟ بله افزایش یافت. پس یک راهکار اشتباه را به یک راه حل درست پیوند دادند و آن راه حل درست را حذف کردند. در بورس املاک هم همین‌طور است.

امیدوارم هیئت مدیره آینده بورس املاک، هر کس که باشد، داعیه‌داران اقتصاد در دولت آینده، به این ریزه کاری‌ها دقت داشته باشند. امیدواریم دولت به عنوان نهاد سیاست‌گذار برای ۱۱ میلیون جمعیت ایرانی که در بافت فرسوده زندگی می کنند و خیلی از آن‌ها مستاجرند، خانه بسازد. قطعا ساختن ملک در آنجا (بافت‌های فرسوده) برای مردم سودده نیست، اگر سودده بود که همه بساز بفروش‌ها در آنجا ساخت و سازها را انجام داده بودند.

امیدواریم دولت بتواند از طریق بورس املاک، بازار مسکن را کنترل کند و با تشویق‌ها و معافیت‌های مالیاتی کارها را به سرانجام برساند. به پاسخ سوال برگردم، سفته‌بازی در بورس املاک زیاد معنا ندارد. سفته بازی بیشتر در بازارهای سنتی و بازارهای فیزیکی املاک فعلی بین مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران وجود دارد. پس این بورس املاک نمی‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها شود. بورس املاک در واقع قصد شفاف سازی دارد.

پرسش: یکی از ایراداتی که در مورد بانک‌ها مطرح بوده، این است که عقود خود را صوری اجرا می‌کند. در موضوع‌های مربوط به مسکن هم حتی این مسئله هویدا بود. مردم وقتی با هم  مشارکت می‎کنند با اصول اخلاقی و انسانی این کار را می‌کنند. اما بانک زمانی که می‌خواهند این کار را انجام بدهند، نمی‌تواند. از این سازوکار بانک می توان برای عقود مشارکتی بهره گرفت. در مورد ساخت هم گفتید، فکر می‌کنم در ایجاد کارخانه‌ها و حتی تاسیساتی از این دست، هم میتوان استفاده کرد.

حسن بان: در اینجا یک نکته ظریفی وجود دارد و آن اینکه عقود اسلامی در ایران (چه در بازار سرمایه و چه در بازار پول) فرقی با هم ندارند. آیا می‌شود من همان رویکردها را که در بازار پولی انجام نشده است، در بازار سرمایه انجام دهم؟ تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد بازارها به این سمت می‌روند. یعنی به این سمت که حتی پول را براساس اوراق بهاداری که در بورس است یا توکن‌ها معامله کند و چرا من ایرانی و منی که داعیه‌دار اقتصاد اسلامی هستم، نتوانم. این سوال چالشی و عملیاتی است. ما یک جراح اقتصادی  متبحر می‌خواهیم که این جراحی را در اقتصاد ایران انجام دهد.

خبرنگار: علی مومنی

[1] روندی است که در آن دارایی‌های مختلف به دارایی دیجیتال (توکن) تبدیل می‌شوند.

[2]کریپتو کارنسی (Cryptocurrency) از دو واژه کریپتو به معنی رمزنگاری (crypto) و کارنسی به معنی ارز (currency) تشکیل شده است. رمز ارز (ارز رمز پایه یا ارز رمزنگاری شده)، یک ارز دیجیتال یا ارز مجازی است که از علم رمزنگاری برای امنیت شبکه و معاملات استفاده می‌کند. به دلیل این ویژگی امنیتی جعل این نوع ارزها، دشوار و تقریباً غیرممکن است.

[3] لیکوییدیتی (Liquidity) یا لش بودن به عنوان یک اصطلاح، توانایی خرید یا فروش دارایی‌ها در بازار بدون ایجاد تغییر شدید در قیمت آن دارایی‌ها تعریف شده است. بازار لیکویید بازاری است که معامله زیادی در آن انجام می‌گیرد و بسیاری از افراد مایل به انجام معامله در آن هستند. از طرف دیگر، دارایی لیکویید به دارایی اطلاق می شود که به راحتی می‌توان آن را به پول نقد تبدیل کرد.

[4] قرارداد آتی یا معاملات آتی (Futures ) توافق نامه‌ای است قانونی، دارای حد و مرز معین و برای خرید یا فروش یک کالا یا ابزار مالی، برای زمانی در آینده با قیمتی توافق شده هنگام امضای قرارداد.